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法学论文

“借名买房”法律效力之剖析

作者:王鼎钧律师  时间:2016年10月28日
借名买房合同,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。在借名买房的背后,借名人与房屋登记人签订借名买房合同,以保证自己能够取得所购房屋所有权。借名买房合同的效力对借名人能否取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。张印富律师总结多年的实务经验认为,司法实践中处理此类问题甚为棘手。
一、借名买房合同的成因及常见类型
我国现行法律没有明确规定借名买房合同的问题,但实际生活中借名买房的情形并不少见,产生借名买房现象的原因,张印富律师认为通常有以下几种情况:
1、规避法律或者政策。根据有关法律或政策规定,购买房产需要一定的资格,借名买房人不具备购买资格,无法以自己的真实身份购买,被借名购房人具有购买资格。为了逃避该法律或政策规定,借名人借用拥有购房资格的人的名义购买房屋。比如,依据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合:①具有当地城镇户口;②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。对于不符合购买经济适用住房申请条件的人来说,想以较低的价格购买这样的保障性住房,就借用具备申请条件的人的名义来购买。又比如,限购令的出台,让很多人失去了购买房产的资格。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定,对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。很多买房者因不符合条件而被限购,借名买房也就成为被限购者采用的买房方式。这是借名买房最常见的情形。
2、转移财产或逃避债务。债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先把房屋登记在他人名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。还有的在夫妻感情不和的婚姻关系中,特别是在一方对另一方收入和财产状况不知情的情况下,掌握夫妻共同财产的一方为了逃避分割,借用他人的名义购买房屋,来达到将来离婚时不作为共同财产分割的目的。
3、贪图便宜享受优惠贷款政策。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办理这种贷款,于是就以他人的名义办理公积金贷款。
4、其他原因。借名买房人借他人名义买房,有的是为了达到某种特殊目的。比如,当房屋作为将来的遗产时,为了避免将来的房产继承手续的办理,或为了避免将来的继承纷争,直接将房屋登记到某一子女名下。还有某些官员为了隐蔽自己的贪污受贿行为,借用他人的名义购买房屋等。
二、借名买房合同的效力分析
借名买房行为属于合同行为,借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中,存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。名义购房人与售房人之间建立的是房屋买卖合同关系;借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时,并不以真实买房人的委托代理人的身份出现,而是以自己的名义来建立民事关系。这种借名买房合同的效力,张印富律师个人观点大体可以在不同情形下分为有效和无效两种情况:
第一种情况,借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的,该借名买房合同一般认定为有效。因为,意思自治是我国《合同法》的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的意思表示,合法有效,应具有法律效力。尽管房屋产权登记在名义买房人名下,但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据,要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发[2010]458)第十五条有着具体规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或者政策性规定的情况下,一般认定为有效。
第二种情况,借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的,该借名买房合同一般被认定为无效。理由是借名买房合同虽是无名合同,亦受合同法调整。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发[2010]458)第十六条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”
三、借名买房合同的风险防范及建议。
我国实行不动产物权登记制度,根据《物权法》规定,不动产的所有权以登记为准。借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险是不言而喻的。总结以往的实际案例张印富律师提醒借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
一是要清楚所购房屋的性质。如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要购买,以免发生纠纷,造成房钱两空。
二是签订“借名买房合同”要言明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。借名买房人一般是实际出资人,应当在借名买房合同中注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。”等特殊条款,防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。
三是借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等。一旦名义买房人将房屋登记在其名下后,对借名买房合同的约定反悔,主张房屋在其名下就是归其所有的情况下,借名买房人如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人为借名买房人。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人就有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,就会被认定为房屋归名义购房人所有。
四是约定严格的违约责任。即便借名买房合同是有效的,但名义购房人在房屋登记在其名下后,如果违反借名买房合同的约定,将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,借名买房人并不能追回该房产,导致购买房屋的目的落空。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发[2010]458)第十七条规定“登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持……。”所以,在借名买房合同中最好约定:登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等情形,如果出现此等违约情况,要承担相应的违约责任。以此做为严格履行借名买房合同的法律保障。

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