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律师随笔

婚前购房离婚时房价暴涨如何分割?

作者:王鼎钧律师  时间:2016年08月05日
婚前购房离婚时房价暴涨如何分割?作者:最高人民法院  时间:2016-03-11   来源:最高人民法院网  浏览量 78  评论 0  0  0    摘要:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中法院认为,房屋产权仍属购房且产权登记在其名下一方,鉴于房屋已升值,另一方应按参与清偿贷款的比例获得合理补偿。


案情回顾:男方婚前按揭购房,婚后双方共付贷款
 陈先生与周女士于1999年相识,经自由恋爱,于20021112日登记结婚,婚后夫妻感情尚可。2004年,陈先生与周女士因是否生育子女问题产生矛盾。2005年,周女士从居住的房屋搬出。
 2005年8月,陈先生以双方夫妻感情已彻底破裂,无法共同生活下去为由提起离婚诉讼,200510月,法院判决不准陈先生与周女士离婚。
 2006年5月15日,陈先生以夫妻感情已破裂,无法共同生活下去为由诉至人民法院,请求解除婚姻关系,一并分割夫妻共同财产。
两人共同居住的商品房(建筑面积98.8平方米,建构价款421307元)于2002年8月登记在陈先生名下,经房地产估价有限公司评估,200610月9日,该房评估价值为820404元。陈先生认为该评估报告有价无市,周女士对评估报告无异议。为购买该房,陈先生共贷款29万元,双方结婚前,陈先生共偿还房产按揭贷款本金23879.61元,截至2007年4月,该房产未到期的贷款余额为102411.97元。


法院裁判:
一审人民法院认为,该商品房系陈先生在婚前购买并按揭贷款,产权证登记在陈先生名下,因此,该房为陈先生的婚前个人财产。周女士在婚后参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产性质,但已归还的贷款中双方以夫妻共同财产清偿的部分及该房的增值部分,属于夫妻共同财产,应予以分割。
该房的购买价值为421307元,评估价值为820404元,房屋增值399097元,陈先生应补偿周女士该房屋增值部分的一半即199548.5元。该房共贷款29万元,截至诉讼时贷款余额为120607.86元,偿还贷款共计169393.14元,陈先生应补偿周女士该按揭还款的一半即84696.07元。陈先生总共应补偿周女士284244.57元。据此,一审法院判决:一、准许陈先生与周女士离婚;二、诉争房屋归陈先生所有,陈先生应于判决生效之日起三十日内补偿周女士284244.57元。
陈先生对一审判决不服,上诉至中级人民法院。中级人民法院二审审理后认为,房产系陈先生婚前购买,并以按揭贷款方式付清购房款,产权亦登记在陈先生名下,该房为陈先生的婚前个人财产,周女士婚后参与清偿贷款,不改变该房屋为陈先生个人财产的性质,但陈先生应给予周女士合理的补偿。由于双方就补偿问题不能达成协议,法院参照该房屋的评估价格,按周女士的出资比例,折算陈先生应支付给周女士的补偿数额。房屋的购买价为421307元,陈先生向银行贷款29万元,婚前偿还贷款本金23879.61元,截至2007年4月,贷款余额为102411.97元,双方婚后以夫妻共同财产偿还的贷款本金共计163708.42元(29000023879.61102411.97),陈先生和周女士各占一半,即81854.21元。周女士的出资款占该房款总额的比例为19%(81854.21÷421307)。该房产的评估价格为820404元,则陈先生应补偿周女士155876.76元(820404×19%)。据此判决:诉争房屋归陈先生所有,陈先生应于本判决生效之日起三十日内补偿周女士155876.76元。
律师答疑:
一、婚前按揭购房婚后共同还贷,是否属于夫妻共同财产?
夫妻一方婚前支付首付款,婚前取得房产证,产权人为购房人一方,婚后夫妻共同还贷的情形,一般认定为个人财产,不做夫妻共同财产处理。
由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前,另一方的名字也未体现在房产证上,表明双方不存在房产约定,房产的权属在婚前已经确定了,在这种情形下该房产属于婚前首付方的个人财产。
其法律依据是:最高人民法院《关于适用中华人民共和国〈婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记在支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。”
二、婚后共同还贷及其相对应财产增值部分如何分割?
婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,一般按照出资比例,结合婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
本案中,一二审法院均判决诉争房屋认为该房屋为陈先生个人财产,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶周女士参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。
但是,一二审法院对于陈先生给周女士补偿的数额的计算方法有所不同。一审法院的计算方法明显不妥当,原因在于,一审判决直接将该房屋的增值利益对半分,而不是用周女士的出资占该房屋的比例计算该房屋增值的补偿额,这对陈先生是明显不公平的计算方法。
而二审法院的计算方法明显更加符合事实,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,按周女士的出资比例,折算陈先生应支付给周女士的增值利益补偿数额。因此,二审法院对该案的判决更符合事实和法律规定。

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